Vendre un appartement à Rosas, sur la Costa Brava, quand on est résident fiscal français, c’est naviguer entre deux administrations. La vente se déroule en Espagne, mais la France attend aussi sa déclaration. Comprendre qui prélève quoi, et dans quel ordre, évite les mauvaises surprises.
La retenue à la source espagnole sur la vente immobilière : ce que subit le vendeur français
Voici une situation concrète. Vous signez chez le notaire à Roses (nom officiel en catalan). L’acheteur retient directement 3 % du prix de vente et les verse à l’Agencia Tributaria, l’administration fiscale espagnole. Ce n’est pas une commission : c’est une retenue sur l’impôt espagnol que vous allez potentiellement devoir payer sur votre plus-value.
Pourquoi l’acheteur et pas vous ? Parce que vous êtes non-résident en Espagne. L’administration espagnole sait qu’elle ne pourra pas vous courir après une fois rentré en France. Elle collecte donc l’impôt à la source, via l’acheteur qui devient « redevable de substitution ».
Cette retenue n’est pas définitive. Si l’impôt réel calculé sur votre plus-value est inférieur à ce montant, vous pouvez en demander le remboursement auprès de l’Agencia Tributaria. Si votre plus-value est plus importante, vous devez payer la différence. La démarche se fait via le formulaire espagnol dédié aux non-résidents.
Calcul de la plus-value immobilière en Espagne : comment l’Espagne taxe votre gain
L’Espagne calcule votre gain en comparant le prix d’achat et le prix de vente. Mais le calcul ne se limite pas à ces deux chiffres.
Vous pouvez déduire du prix d’achat les frais payés lors de l’acquisition : frais de notaire, taxes, honoraires d’avocat. Côté vente, les commissions d’agence et les frais de notaire réduisent aussi le gain imposable. Conservez tous ces justificatifs depuis votre achat.
Il existe aussi une taxe locale distincte, souvent oubliée : la plusvalía municipale. Elle porte uniquement sur l’augmentation de valeur du terrain urbain depuis votre achat, pas sur le bâtiment. Le vendeur en est normalement redevable, mais quand le vendeur est un non-résident, c’est l’acheteur qui devient redevable de substitution. La mairie de Roses gère cette taxe indépendamment de l’Agencia Tributaria.
Un point pratique souvent négligé : si la valeur du terrain n’a pas augmenté depuis votre achat, vous pouvez contester l’application de cette taxe, mais il faut le prouver avec vos actes d’achat et de vente. L’absence d’imposition ne se présume pas.
La déclaration de la plusvalía municipale doit être effectuée dans les 30 jours ouvrables suivant la vente. Ce délai court indépendamment de toutes vos démarches françaises. Anticipez cette formalité avant même de rentrer en France.
Ce que la France attend de vous après la vente de votre appartement à Rosas
Vous avez vendu, l’acte est signé, la retenue de 3 % est parties chez l’Agencia Tributaria. Votre travail côté français commence.
En tant que résident fiscal français, vous devez déclarer tous vos revenus et gains, y compris ceux de source espagnole. La plus-value sur votre appartement de Rosas doit figurer dans votre déclaration française, via le formulaire 2047 qui recense les revenus perçus à l’étranger.
Vous vous demandez si vous allez payer deux fois ? C’est là qu’intervient la convention fiscale franco-espagnole. Elle organise la répartition entre les deux pays pour éviter la double imposition. Pour les plus-values immobilières, le principe général est que c’est l’Espagne, pays où se situe le bien, qui a le droit d’imposer en premier. La France tient ensuite compte de l’impôt déjà payé en Espagne pour calculer ce que vous lui devez.
Concrètement, la France utilise un mécanisme de crédit d’impôt. L’impôt espagnol payé vient en déduction de l’impôt français dû sur ce même gain. Si l’impôt espagnol couvre entièrement ce que la France aurait prélevé, vous ne payez rien de plus. Si la France aurait taxé davantage, vous réglez la différence.
Documents à conserver après la vente pour l’administration française
L’administration fiscale française peut vous demander des justificatifs plusieurs années après la vente. Voici ce qu’il faut absolument conserver :
- L’escritura de compraventa (acte de vente espagnol) : c’est la preuve de la transaction, avec le prix de cession et les identités des parties.
- Le justificatif de la retenue de 3 % versée à l’Agencia Tributaria : il prouve que vous avez bien payé l’impôt espagnol et sert de base au crédit d’impôt en France.
- L’acte d’achat original avec tous les frais d’acquisition : il détermine votre prix de revient pour le calcul de la plus-value.
- Les factures de travaux éventuels réalisés sur le bien : certains travaux peuvent majorer le prix de revient et réduire la plus-value imposable, sous conditions.
- Le document attestant le règlement de la plusvalía municipale à la mairie de Roses.
IFI et appartement à Rosas : l’obligation déclarative avant même la vente
Si votre patrimoine immobilier net dépasse le seuil de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, votre appartement de Rosas entre dans l’assiette de calcul française. Un bien immobilier situé en Espagne et détenu par un résident fiscal français est inclus dans le patrimoine déclaré en France pour l’IFI.
La vente met fin à cette obligation pour le bien vendu. Mais si vous avez omis de le déclarer les années précédentes, la vente ne régularise pas rétroactivement la situation. Ce point dépasse la simple vente et mérite d’être vérifié avec un conseiller fiscal si vous n’êtes pas certain de votre situation passée.
Résidence principale en Espagne et exonération de plus-value : une exception à vérifier
En France, la vente de la résidence principale est exonérée de plus-value. Une règle similaire existe en Espagne, mais les conditions sont différentes et plus strictes pour un non-résident.
Si votre appartement de Rosas était votre résidence principale en Espagne au moment de la vente, une exonération partielle ou totale peut s’appliquer côté espagnol, sous conditions d’âge ou de réemploi des fonds. Mais si vous êtes résident fiscal français, il est difficile d’avoir simultanément votre résidence principale en Espagne. Ces situations sont rares et demandent une analyse personnalisée.
La règle générale reste celle-ci : un propriétaire français vendant un appartement à Rosas est traité comme non-résident espagnol, soumis à la retenue de 3 %, et doit déclarer sa plus-value des deux côtés. La convention fiscale franco-espagnole organise ensuite l’évitement de la double imposition, mais ne supprime pas les obligations déclaratives dans les deux pays.
Anticiper ces démarches dès la mise en vente, et non après la signature, permet d’éviter des pénalités de retard, notamment pour la plusvalía municipale dont le délai de 30 jours court vite.
