Le remboursement exclusif du crédit immobilier par un seul indivisaire ne modifie pas les quotes-parts inscrites dans l’acte notarié. Cette confusion entre financement du prêt et propriété du bien alimente la majorité des litiges entre co-indivisaires, qu’ils soient concubins, ex-époux ou cohéritiers.
Créance contre l’indivision et quote-part de propriété : deux mécanismes distincts
La quote-part de chaque indivisaire est fixée dans l’acte d’acquisition (ou dans l’acte de partage successoral). Elle ne bouge pas en fonction de qui rembourse les mensualités. Un indivisaire à 50 % qui paie la totalité du crédit pendant dix ans reste propriétaire à 50 %.
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Ce qu’il acquiert, en revanche, c’est une créance contre l’indivision, fondée sur l’article 815-13 du Code civil. Cette créance sera liquidée au moment du partage, de la vente ou du rachat de soulte. Elle porte sur le montant effectivement payé au-delà de sa quote-part, réévalué selon la plus-value ou la moins-value du bien au jour du partage (méthode dite du « profit subsistant »).
La distinction est lourde de conséquences : une créance n’est pas un droit de propriété. Elle ne confère ni droit de vote supplémentaire dans les décisions relatives au bien, ni priorité en cas de vente forcée.
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Jurisprudence de la Cour de cassation sur le remboursement du prêt en concubinage
La Cour de cassation a durci sa position sur ce sujet depuis plusieurs années. Deux arrêts structurent la matière.
L’arrêt du 12 juillet 2012 (Cass. 1re civ., n° 11-15.224) a posé le principe suivant : chez les concubins, le remboursement du prêt par un seul peut être requalifié en simple contribution aux dépenses de la vie commune. Dans cette hypothèse, aucune créance n’est reconnue au payeur.
L’arrêt du 27 janvier 2021 (Cass. 1re civ., n° 19-26.140) a confirmé cette lecture restrictive. Les juges examinent l’intention des parties au moment du paiement : sans preuve écrite d’une volonté de créer une créance, les mensualités versées sont absorbées par la vie commune.
Nous observons que cette jurisprudence place les concubins dans une situation radicalement différente de celle des époux séparés de biens, pour lesquels le mécanisme de créance entre époux (article 1543 du Code civil) s’applique plus favorablement.
Clause de financement inégal : la protection notariale à prévoir avant l’achat
Pour contourner le risque de requalification en dépense de vie commune, la pratique notariale a évolué. Depuis 2023, de plus en plus d’études notariales insèrent dans l’acte d’acquisition en indivision entre concubins des clauses de financement inégal.
Ces clauses prévoient expressément que tout paiement disproportionné du crédit par l’un des indivisaires génère une créance certaine et chiffrable contre l’indivision ou contre l’autre. Elles précisent les modalités de calcul (profit subsistant ou valeur nominale) et le moment d’exigibilité (revente, rachat de part, décès).
Sans cette clause, la charge de la preuve repose entièrement sur le payeur, qui devra démontrer devant le tribunal que ses versements ne relevaient pas d’une contribution à la vie commune. En pratique, cette preuve est très difficile à rapporter lorsque le couple vivait sous le même toit.
Ce que la clause doit contenir
- L’identification précise du prêt concerné (montant, durée, établissement bancaire) et la répartition convenue des mensualités entre indivisaires
- Le mode de calcul de la créance en cas de paiement excédentaire : profit subsistant (indexé sur la valeur du bien au jour du partage) ou valeur nominale
- Le moment d’exigibilité de la créance : vente du bien, rachat de soulte, sortie d’indivision amiable ou judiciaire
- Une mention expresse que les versements excédentaires ne constituent pas une libéralité ni une contribution aux charges de la vie commune
Désolidarisation du prêt et rachat de soulte : les deux voies de sortie
L’indivisaire qui souhaite devenir seul propriétaire dispose de deux leviers complémentaires, mais aucun ne découle automatiquement du fait d’avoir payé seul le crédit.
Rachat de soulte devant notaire
Le rachat de soulte consiste à racheter la part de l’autre indivisaire. Le montant est calculé sur la valeur vénale du bien au jour du rachat, déduction faite du capital restant dû et des éventuelles créances réciproques. L’acte notarié est obligatoire car il emporte transfert de propriété.
La créance détenue par le payeur vient en déduction de la soulte à verser. Si un indivisaire a remboursé bien plus que sa quote-part, le montant effectif à décaisser pour le rachat sera réduit d’autant, sous réserve que la créance ait été valablement constituée (clause de financement inégal ou reconnaissance de dette).
Désolidarisation auprès de la banque
La banque n’est pas tenue d’accepter la désolidarisation. Elle réévalue la solvabilité du co-emprunteur restant sur la base de ses revenus propres. En cas de refus, un rachat de crédit par un nouvel établissement au nom du seul indivisaire restant peut être envisagé.
La désolidarisation ne transfère pas la propriété : elle modifie uniquement l’obligation de remboursement vis-à-vis du prêteur. Le transfert de propriété passe obligatoirement par un acte notarié distinct.
Époux séparés de biens et indivision : un régime plus protecteur pour le payeur
Le régime de la séparation de biens offre un cadre plus lisible. L’époux qui finance seul le bien indivis dispose d’une créance entre époux fondée sur l’article 1543 du Code civil, sans risque de requalification en contribution aux charges du mariage (sauf si le contrat de mariage prévoit le contraire).
Nous recommandons de vérifier les termes exacts du contrat de mariage : certaines clauses élargissent la notion de contribution aux charges du mariage au point d’y inclure le remboursement du crédit immobilier, ce qui neutralise la créance.
Payer seul le crédit ne rend pas seul propriétaire. Toute stratégie de sortie passe par un acte notarié, qu’il s’agisse d’un rachat de soulte ou d’une vente. L’outil le plus efficace reste la clause de financement inégal insérée dès l’achat, seule à sécuriser la créance du payeur contre les aléas d’une requalification judiciaire.
