On reçoit un bail signé en 2010, la clause d’indexation mentionne l’ICC, et le trimestre de référence approche. Avant de sortir la calculette, la première chose à vérifier n’est pas la valeur de l’indice, mais si on a encore le droit de l’appliquer.
Depuis la loi Pinel de 2014, puis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’ICC n’est plus utilisable pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés récemment. Comprendre dans quels cas il reste valide, et comment l’appliquer sans erreur de trimestre, évite des restitutions en euros bien réelles.
Loi du 26 mai 2026 : ce que change le nouvel article L.145-38-1
La plupart des guides en ligne s’arrêtent à la loi Pinel. Le changement le plus récent est pourtant celui qui piège le plus de bailleurs. Le nouvel article L.145-38-1 du Code de commerce, issu de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, interdit les clauses d’indexation fondées sur l’ICC pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter de son entrée en vigueur.
Concrètement, deux indices remplacent l’ICC selon l’activité exercée dans le local :
- L’ILC (indice des loyers commerciaux) s’impose pour les activités commerciales et artisanales. Il intègre l’indice des prix à la consommation, le chiffre d’affaires du commerce de détail et l’ICC lui-même, ce qui le rend plus représentatif de l’économie du locataire.
- L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) s’applique aux professions libérales, bureaux, entrepôts logistiques et activités tertiaires non commerciales.
- Pour un bail en cours qui mentionne encore l’ICC, la clause reste valide jusqu’au renouvellement. En revanche, toute renégociation ou rédaction d’un nouveau bail doit exclure l’ICC, sous peine de clause réputée non écrite.
Avant de calculer quoi que ce soit, on vérifie donc la date de conclusion ou de dernier renouvellement du bail. Si elle est antérieure à 2014 et que le bail n’a pas été renouvelé depuis, l’ICC peut encore s’appliquer. Sinon, on bascule sur l’ILC ou l’ILAT.
Formule de calcul de la révision de loyer avec l’ICC
Quand le bail autorise encore l’ICC, la mécanique de révision repose sur une formule simple, mais où chaque paramètre compte.
Le principe de la clause d’échelle mobile
La clause d’échelle mobile, inscrite dans le bail, prévoit un ajustement automatique du loyer à chaque échéance (annuelle ou triennale selon la rédaction du contrat). La formule est la suivante : nouveau loyer = loyer en cours x (ICC du trimestre de référence nouveau / ICC du trimestre de référence ancien).
Le trimestre de référence est celui mentionné dans le bail. Si le bail indique « ICC du 2e trimestre », on utilise la valeur publiée par l’INSEE pour ce trimestre, même si la publication intervient plusieurs mois après. C’est ce décalage de publication qui crée la majorité des erreurs pratiques.
Le piège du trimestre de publication
L’INSEE publie l’ICC avec un décalage d’environ trois mois. L’indice du 1er trimestre 2026, par exemple, a été publié au Journal officiel le 24 juin 2026, avec une valeur de 2 084 (base 100 au 4e trimestre 1953). On utilise le trimestre indiqué dans le bail, pas celui de la date de révision.
Si la clause mentionne le 4e trimestre comme référence et que la révision tombe en février, on attend la parution de l’indice du 4e trimestre, qui ne sera disponible qu’en mars ou avril. Appliquer un trimestre antérieur par commodité revient à fausser le calcul, et le locataire peut contester le montant révisé.
Tendance récente de l’ICC : attention à la baisse
Ce que beaucoup de bailleurs n’anticipent pas, c’est que l’ICC peut faire baisser le loyer. Au 1er trimestre 2026, l’indice recule d’environ 2,89 % sur un an. Cette baisse prolonge une tendance amorcée en 2025.
Un loyer indexé sur l’ICC peut donc diminuer lors de la révision, ce qui est un choc pour un bailleur habitué à des revalorisations automatiques. Dans ce scénario, le locataire est en droit d’exiger l’application stricte de la clause : le loyer révisé sera inférieur au loyer en cours.
C’est d’ailleurs l’un des arguments avancés pour privilégier l’ILC ou l’ILAT, dont les variations reflètent mieux l’activité économique du locataire et restent en général plus stables que l’ICC, qui dépend surtout du secteur de la construction neuve.
Clauses tunnel : encadrer la variation du loyer dans le bail
La loi du 26 mai 2026 a aussi consacré la validité des clauses dites « tunnel », qui fixent un plancher et un plafond de variation du loyer révisé. Ce mécanisme existait en pratique, mais son cadre juridique restait flou.
La condition posée par le texte est la symétrie. Le plafond à la hausse doit avoir un équivalent à la baisse, faute de quoi la clause d’indexation entière est réputée non écrite. Par exemple, si le bail prévoit que le loyer ne peut augmenter de plus de 3 % par an, il doit aussi prévoir qu’il ne peut baisser de plus de 3 % par an.
Un mécanisme asymétrique (plafond à la hausse sans plancher à la baisse) expose le bailleur à un risque majeur : le juge peut annuler toute la clause d’indexation, pas seulement la partie asymétrique. Le loyer revient alors à son montant d’origine, sans aucune revalorisation depuis la signature du bail.
Vérifications pratiques avant d’envoyer l’appel de loyer révisé
Avant de notifier le nouveau montant au locataire, on passe en revue ces points :
- Le bail a-t-il été conclu ou renouvelé avant l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026 ? Si oui, l’ICC peut encore s’appliquer. Sinon, on bascule obligatoirement sur l’ILC ou l’ILAT.
- Le trimestre de référence inscrit dans la clause correspond-il bien à l’indice utilisé dans le calcul ? Une erreur d’un trimestre fausse tout.
- La clause d’indexation comporte-t-elle un mécanisme tunnel ? Si oui, vérifier que le plancher et le plafond sont symétriques.
- L’indice utilisé est-il le dernier publié par l’INSEE au Journal officiel, et non une valeur provisoire ou estimée ?
Sur ce dernier point, les retours varient : certains gestionnaires appliquent la valeur dès la publication au JO, d’autres attendent la confirmation sur le site de l’INSEE. Les deux sources convergent, mais en cas de litige, c’est la valeur publiée au Journal officiel qui fait référence.
Le passage de l’ICC à l’ILC ou l’ILAT n’est pas qu’une formalité administrative. C’est un changement de logique économique dans la relation bailleur-locataire, et le prochain renouvellement de bail est le moment où cette transition se joue. Mieux vaut anticiper la rédaction de la nouvelle clause d’indexation que de découvrir, au moment du calcul, que l’ancien indice n’a plus de base légale.
