On veut vérifier un loyer avant de signer un bail, mais le simulateur de la mairie ou de la préfecture est en maintenance, inaccessible sur mobile, ou tout simplement inexistant pour la commune concernée. Le calcul d’encadrement de loyer peut se faire à la main, à condition de savoir où trouver les données et comment les assembler. Voici la méthode concrète, étape par étape.
Identifier le bon arrêté préfectoral pour votre zone
Le point de départ, ce n’est pas une formule : c’est un document administratif. Chaque ville où l’encadrement des loyers s’applique publie un arrêté préfectoral annuel. Cet arrêté fixe les loyers de référence au mètre carré, classés par secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction et type de location (meublé ou vide).
A lire en complément : APL 600 euros loyer : conditions et procédure d'attribution en 2025
Pour Paris, l’arrêté est publié par la préfecture d’Île-de-France, généralement en juin. Pour Lyon et Villeurbanne, c’est la préfecture du Rhône. Ces arrêtés sont consultables sur les sites des préfectures ou sur Légifrance.
On cherche le tableau correspondant à son quartier. Les arrêtés découpent la ville en secteurs numérotés. Il faut donc connaître l’adresse exacte du logement et la faire correspondre au bon secteur. Sur Paris, le découpage suit les quartiers administratifs (quatre par arrondissement). Sur d’autres communes, les secteurs sont définis dans l’arrêté lui-même, souvent accompagnés d’une carte annexe.
Lire également : LOC services avis après plusieurs années d'usage : bilan sans filtre en 2026
Loyer de référence, loyer majoré et complément : trois seuils à distinguer
Une fois le bon secteur trouvé dans l’arrêté, on tombe sur trois valeurs par catégorie de logement :
- Le loyer de référence (ou loyer médian) : c’est la valeur centrale, calculée à partir des loyers observés sur le marché local par l’observatoire des loyers.
- Le loyer majoré : il correspond au loyer de référence augmenté de 20 %. C’est le plafond légal que le propriétaire ne peut pas dépasser, sauf complément de loyer justifié.
- Le loyer minoré : fixé à 30 % en dessous du loyer de référence, il sert surtout au locataire qui veut contester un loyer trop bas lors d’un renouvellement (cas rare en pratique).
Le calcul proprement dit est simple. On multiplie le loyer majoré au mètre carré par la surface habitable du logement (loi Boutin, pas la surface Carrez). Si le bail indique un loyer mensuel hors charges supérieur à ce résultat, le loyer dépasse le plafond légal.
Cas du complément de loyer
Le propriétaire peut ajouter un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins comparables : vue remarquable, terrasse de grande taille, prestations de standing. Ce complément doit figurer dans le bail, avec sa justification précise.
En pratique, la notion de « caractéristique exceptionnelle » est floue et les contestations devant la commission de conciliation sont fréquentes. Un complément de loyer ne peut pas compenser un défaut du logement (absence de salle de bains, par exemple). Les retours varient sur ce point selon les commissions départementales.
Formule de révision du loyer avec l’IRL : le calcul manuel
L’encadrement ne se limite pas aux plafonds locaux. Quand un propriétaire révise un loyer en cours de bail, il doit appliquer la formule de l’indice de référence des loyers (IRL) publiée chaque trimestre par l’INSEE. Voici la formule de révision applicable à tout bail :
Nouveau loyer = ancien loyer × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.
Le trimestre de référence est celui mentionné dans le bail. S’il n’est pas précisé, on prend le dernier IRL publié à la date de signature. L’INSEE met en ligne chaque trimestre la valeur de l’IRL sur son site, accessible sans simulateur.
Exemple de calcul pas à pas
Supposons un loyer mensuel en cours et un IRL du trimestre de référence indiqué dans le bail. On divise le nouvel IRL par l’ancien, puis on multiplie par le loyer actuel. Le résultat donne le nouveau loyer maximal applicable. Si ce montant dépasse aussi le loyer majoré au mètre carré de l’arrêté préfectoral, c’est le loyer majoré qui prime : le plafond le plus bas l’emporte toujours.
Blocage des loyers pour les passoires thermiques : la règle souvent oubliée
Depuis la loi Climat et Résilience, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus voir son loyer augmenté. Cette interdiction couvre la révision annuelle par l’IRL, la hausse lors d’un changement de locataire et le renouvellement de bail avec réévaluation. Les logements classés F ou G sont gelés au dernier loyer appliqué, et ce pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.
Ce point change radicalement le calcul pour les logements énergivores. Même si l’arrêté préfectoral autorise un loyer majoré plus élevé, le propriétaire d’un logement F ou G ne peut pas en profiter. On vérifie donc le DPE avant même de chercher l’arrêté.
Vérifier un loyer d’encadrement sans outil numérique : la checklist
Récapitulons les données à rassembler pour mener le calcul à la main :
- L’adresse exacte du logement et le secteur géographique correspondant dans l’arrêté préfectoral en vigueur.
- La surface habitable loi Boutin (pas la surface Carrez, qui inclut certains espaces non comptés ici).
- Le nombre de pièces, l’époque de construction du bâtiment et le type de location (meublé ou vide).
- La classe DPE du logement, pour vérifier si le gel des loyers s’applique.
- L’IRL du trimestre de référence inscrit au bail, et celui de l’année précédente, disponibles sur le site de l’INSEE.
On croise ces éléments : surface × loyer majoré au mètre carré = plafond mensuel hors charges. On compare ce plafond au loyer demandé. Si le logement est classé F ou G, on vérifie que le loyer n’a pas été augmenté depuis le dernier bail.
L’expérimentation de l’encadrement des loyers dans les villes concernées a une échéance fixée au 26 novembre 2026. Passé cette date, le dispositif devra être reconduit ou modifié par le législateur. Faire ce calcul à la main prend une quinzaine de minutes avec les bons documents sous les yeux, et donne un résultat aussi fiable qu’un simulateur en ligne.
