1,2 million de propriétaires vont devoir revoir leurs calculs : dès 2025, la fiscalité immobilière change de visage, bousculant des mécanismes qui paraissaient intouchables depuis des décennies.
Des modifications concrètes s’annoncent : les abattements ne seront plus une évidence, la déclaration des plus-values réclamera un œil neuf, et certaines tranches d’imposition grimperont, touchant sans distinction primo-accédants et multipropriétaires. L’année 2025 servira de période de transition avant l’application généralisée des nouvelles règles en 2026.
Réforme fiscale immobilière 2025-2026 : ce qui va vraiment changer pour les propriétaires
Le projet de réforme fiscale immobilière débarque dans un marché déjà sous pression. Cette nouvelle taxe propriétaires, révélée dans le cadre de la loi de finances 2025, vient rebattre les cartes fiscales pour les détenteurs de biens immobiliers. Derrière cette manœuvre, une intention claire : élargir la base des recettes fiscales, alors que les collectivités locales cherchent de nouveaux leviers pour compenser la baisse des dotations et l’atonie des transactions.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), ce fameux coût qui accompagne chaque changement de propriétaire, devraient être relevés sur certaines catégories de biens. Les investisseurs locatifs suivent l’évolution de près. Une augmentation des DMTO grignote d’emblée la rentabilité des transactions, tout comme la future poussée de la taxe foncière dans plusieurs métropoles.
Concrètement, voici les points sur lesquels les propriétaires devront porter leur attention :
- Relèvement des DMTO pour les achats dépassant un certain montant, conformément aux intentions du projet de loi de finances.
- Révision des abattements sur les plus-values immobilières, en particulier pour les biens détenus depuis moins de 30 ans.
- Encadrement renforcé du déficit foncier pour les bailleurs, avec une limitation plus stricte du report sur le revenu global.
Les dispositifs classiques d’optimisation fiscale ne seront plus à l’abri. Ceux qui privilégient le régime micro-foncier ou montent des SCI vont devoir composer avec une vigilance accrue de l’administration. Le projet de loi de finances prévoit d’ailleurs une intensification des contrôles, notamment sur les stratégies d’investissement locatif et la déclaration des loyers perçus.
Le secteur, qu’il s’agisse de professionnels chevronnés ou de particuliers, va devoir s’adapter. Prévoir, ajuster, trouver de nouveaux équilibres : ces changements imposent de revoir sa copie pour préserver la rentabilité et la souplesse de son patrimoine, alors même que le cadre réglementaire se resserre et que chaque ligne du texte législatif soulève débats et calculs.
Pourquoi la revente de la résidence principale sera-t-elle davantage taxée ?
Jusqu’ici, vendre sa résidence principale signifiait généralement échapper à toute taxation sur la plus-value immobilière. Cette page se tourne. Avec la loi de finances 2025, l’État vise ces ventes pour trouver de nouvelles ressources, dans un contexte où le marché s’essouffle et où les recettes stagnent.
Le gouvernement compte limiter le périmètre de l’exonération fiscale, estimant que le décalage entre la hausse des prix de l’immobilier et les revenus déclarés n’est plus tenable. Résultat, la taxe sur la revente pourrait frapper des opérations jusque-là épargnées.
Les changements envisagés sont les suivants :
- Un nouveau seuil d’exonération : au-delà d’un certain montant, la plus-value dégagée serait soumise à l’impôt.
- Le mode de calcul de la valeur imposable inclurait des abattements réduits, surtout pour les biens détenus depuis moins de 15 ans.
Le message est limpide : l’administration entend rééquilibrer la participation fiscale des propriétaires, alors que la valorisation des biens a largement dépassé l’inflation. Certaines niches pourraient disparaître, notamment en cas de SCI familiale, histoire de freiner les schémas d’optimisation.
L’inquiétude monte. De nombreux ménages craignent une facture plus lourde lors de la vente de leur logement, y compris en cas de mobilité professionnelle ou de séparation. Les notaires tirent la sonnette d’alarme : durcir la fiscalité sur la revente de la résidence principale risquerait d’enrayer un marché déjà refroidi par la hausse des taux et le manque d’acheteurs.
Conséquences concrètes pour la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier
La réforme fiscale immobilière perturbe les repères de tous les profils de propriétaires. Désormais, le choix entre location meublée et location nue ne se limite plus à une question de rendement, mais s’invite aussi sur le terrain fiscal. Le régime micro-BIC, longtemps favori pour les locations meublées LMNP, pourrait voir son intérêt diminuer si les abattements fondent. L’amortissement, argument phare du meublé, risquerait d’être en partie intégré dans la base de calcul de la plus-value, réduisant le gain lors de la revente.
Les bailleurs privés vont devoir jongler avec un déficit foncier moins généreux. Jusqu’à présent, il permettait d’imputer les travaux sur le revenu global ; la loi de finances 2025 va resserrer ce plafond, ce qui rogne la rentabilité des opérations de rénovation ou de transformation locative.
Quant à la transmission de patrimoine, la donne change aussi. Les donations immobilières pourraient devenir plus complexes, surtout via des SCI ou sociétés familiales, les bases de calcul étant appelées à évoluer. Les stratégies patrimoniales devront composer avec une pression accrue sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dont le champ d’application pourrait s’élargir.
Enfin, les modèles d’investissement locatif vont devoir être repensés. Entre rendement net en recul et exigences réglementaires renforcées, les investisseurs seront amenés à arbitrer différemment, en intégrant ces nouvelles contraintes dans leurs choix de gestion et de déclaration.
Fiscalité immobilière : à quoi s’attendre pour les prochaines années ?
Augmentations de la taxe foncière, harmonisation progressive de la fiscalité, contrôle accentué sur la déclaration obligatoire de biens immobiliers : le cadre change rapidement. Certaines grandes villes ont déjà annoncé des hausses significatives, parfois supérieures à 7 % dès 2024, pour équilibrer leurs comptes. Ce contexte pèse sur les propriétaires, confrontés à des charges croissantes et à des rendements locatifs sous tension.
Les collectivités locales réclament plus de latitude sur la taxe d’habitation des résidences secondaires et des meublés de tourisme. Avec le soutien de la direction générale des finances publiques (DGFIP) et de la Cour des comptes, le gouvernement envisage une fiscalité séparée entre la résidence principale et les biens dédiés à la location touristique. Il s’agit de freiner la hausse des loyers dans les secteurs tendus et d’alimenter les budgets locaux.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pourrait lui aussi évoluer : élargissement de l’assiette, nouveaux critères d’évaluation. Les détenteurs de patrimoines conséquents devront composer avec ce nouveau paysage.
Quant à l’indice des loyers d’habitation, il restera sous haute surveillance. Son évolution conditionnera la rentabilité des biens, et la capacité à ajuster les loyers face à l’inflation. Les décisions patrimoniales devront désormais prendre en compte une fiscalité en mouvement, entre valorisation immobilière et pression fiscale qui ne cesse de s’intensifier.
À l’horizon, le marché immobilier s’apprête à naviguer dans des eaux incertaines. Les règles changent, les repères se déplacent, mais une chose reste sûre : pour les propriétaires, l’anticipation est devenue une nécessité vitale.
