Impôts location : quelles taxes prévoir pour votre appartement en location ?

Louer un appartement peut sembler une source de revenus intéressante, mais vous devez bien comprendre les implications fiscales pour éviter les mauvaises surprises. En France, les propriétaires doivent s’acquitter de différentes taxes et impôts relatifs à la location de biens immobiliers. Cela inclut notamment la taxe foncière, mais aussi des prélèvements spécifiques en fonction du type de location, comme le régime micro-foncier ou le régime réel.

Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers si vous louez un logement nu, ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si vous optez pour une location meublée. Une bonne préparation financière et administrative est donc indispensable pour maximiser vos gains tout en restant en conformité avec les obligations fiscales.

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Les différents types de locations et leurs implications fiscales

Location vide

La location vide, ou non meublée, engendre des loyers qui doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’offrent à vous : le régime micro-foncier et le régime réel.

• Régime micro-foncier : ce régime est applicable si vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 15 000 €. Il simplifie la déclaration en appliquant un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Les loyers sont alors déclarés en case 4BE de la déclaration de revenus.
• Régime réel : si vos revenus locatifs dépassent 15 000 € ou si vous souhaitez déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), optez pour ce régime. La déclaration s’effectue via le formulaire 2044, joint à la déclaration de revenus. Ce régime permet de déduire les charges réelles et de réduire l’impôt sur le revenu, calculé en fonction de votre tranche marginale d’imposition.

Location meublée

Pour les locations meublées, les revenus sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux existent aussi : le régime micro-BIC et le régime réel.

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• Régime micro-BIC : ce régime s’applique si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, avec un minimum de 305 €. La déclaration se fait via le formulaire 2042-C-PRO.
• Régime réel : pour des recettes supérieures à 77 700 € ou si vous souhaitez déduire les charges réelles, ce régime est plus adapté. La déclaration s’effectue avec le formulaire 2031, à déposer auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Pour bénéficier de ce régime, obtenez un numéro de SIREN via formalites. entreprises. gouv. fr.

Les loyers perçus sont aussi soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

Les régimes fiscaux pour la location vide

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €. Ce régime offre une simplification administrative en appliquant un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Les loyers sont déclarés en case 4BE de la déclaration de revenus. En choisissant ce régime, vous simplifiez vos obligations déclaratives mais ne pouvez pas déduire les charges réelles liées à la gestion de votre bien immobilier.

Régime réel

Pour des revenus locatifs supérieurs à 15 000 € ou pour ceux souhaitant déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.), le régime réel est plus approprié. La déclaration s’effectue via le formulaire 2044, qui doit être joint à la déclaration de revenus. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles et réduit ainsi l’assiette de l’impôt sur le revenu, calculé en fonction de votre tranche marginale d’imposition.

Prélèvements sociaux

Les loyers perçus, qu’ils soient déclarés sous le régime micro-foncier ou le régime réel, sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt sur le revenu et sont calculés sur le montant des loyers nets de charges pour le régime réel, ou sur les loyers après abattement pour le régime micro-foncier.

Les régimes fiscaux pour la location meublée

Régime micro-BIC

Pour les propriétaires dont les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) constitue une option avantageuse. Ce régime simplifié permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, couvrant ainsi les charges et frais de gestion. Les revenus doivent être déclarés via le formulaire 2042-C-PRO. Ce régime est particulièrement adapté pour les bailleurs cherchant à simplifier leur gestion administrative tout en bénéficiant d’un abattement significatif.

Régime réel

Si vos recettes annuelles dépassent 77 700 € ou si vous souhaitez déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), optez pour le régime réel. Ce régime nécessite une inscription auprès du service des impôts des entreprises (SIE) et l’obtention d’un numéro de SIREN via formalites. entreprises. gouv. fr. Les revenus doivent alors être déclarés via le formulaire 2031. Ce régime permet une déduction exhaustive des charges réelles, optimisant ainsi la fiscalité de vos revenus locatifs.

Versement forfaitaire libératoire

Les micro-entrepreneurs peuvent opter pour le versement forfaitaire libératoire sous certaines conditions de ressources. Cela consiste à payer un impôt libératoire forfaitaire en fonction des recettes, simplifiant ainsi les obligations fiscales. Pour bénéficier de cette option, les recettes annuelles doivent être inférieures à 305 €. Les déclarations se font via le formulaire 2031.

Les autres taxes à prévoir pour un appartement en location

En plus des régimes fiscaux, plusieurs autres taxes doivent être prises en compte par les propriétaires de biens locatifs.

Taxe foncière

La taxe foncière est due par le propriétaire du bien. Elle est calculée annuellement par les services fiscaux et dépend de la valeur locative cadastrale du bien. Cette taxe comprend :

• La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
• La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)

Taxe d’habitation

La taxe d’habitation, bien que progressivement supprimée pour les résidences principales, reste applicable pour les résidences secondaires. Elle est due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition et dépend aussi de la valeur locative cadastrale.

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La TEOM est une composante de la taxe foncière et est destinée à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle est due par le propriétaire, qui peut en répercuter le coût sur le locataire via les charges locatives.

Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %, sont appliqués sur les revenus fonciers. Ils incluent :

• La contribution sociale généralisée (CSG)
• La contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS)
• Le prélèvement de solidarité

Les propriétaires doivent être vigilants quant à ces différentes impositions pour optimiser la gestion de leurs biens locatifs et éviter toute surprise fiscale.