Un chiffre, une date, et parfois, tout bascule. En 2025, la taxe sur les logements vacants s’étend à de nouvelles communes, bouleversant la donne pour de nombreux propriétaires. Une réglementation qui ne laisse plus de place à l’approximation : chaque logement inhabité depuis plus d’un an entre dans le viseur, sous réserve d’exceptions précises. Entre rénovations lourdes et mises en vente actives, le champ des exonérations existe, mais reste étroit. Les règles, affinées chaque année, sont le fruit d’une volonté politique affirmée de remettre des biens sur le marché. Voici, sans détours, ce que cela change et comment s’y retrouver.
Pourquoi la taxe sur les logements vacants existe-t-elle en France ?
La taxe sur les logements vacants ne résulte pas d’une simple volonté administrative. Elle s’impose face à la réalité : le décalage grandissant entre le nombre d’appartements inoccupés et la difficulté à se loger dans les zones tendues. Dans les villes où les loyers dérapent et où le foncier devient inaccessible, chaque mètre carré laissé à l’abandon pèse sur l’ensemble du marché immobilier.
De Paris à Lyon, de Bordeaux à des milliers de communes désormais concernées en 2025, la logique reste la même : plus un logement reste vide, plus la pénurie s’aggrave. C’est là qu’intervient la taxe sur les logements vacants (TLV ou THLV suivant la ville), pensée pour accélérer le retour de ces biens sur le marché et limiter les effets de la spéculation qui raréfie les offres.
Pour mieux cerner l’utilité de cette mesure, voici ce que vise la fiscalité sur les logements non occupés :
- Encourager la location ou la vente rapide de chaque bien laissé à l’écart
- Rendre le stock de logements vides beaucoup moins intéressant pour jouer la carte de la spéculation
- Contribuer à calmer la flambée des prix dans les secteurs où la demande explose
La vacance n’est pas toujours un choix délibéré, mais elle amplifie la crise du logement. En la rendant coûteuse pour les propriétaires, les pouvoirs publics font le pari qu’un appartement vide de moins, c’est une chance de plus pour ceux qui cherchent à se loger.
Êtes-vous concerné par la TLV ou la THLV en 2025 ?
Pour savoir si la taxe sur les logements vacants s’applique à votre bien, il faut d’abord identifier précisément la commune où se situe le logement. La TLV concerne toutes les communes situées en zones tendues, c’est-à-dire là où la pression sur le logement est constante. Paris, Lyon, Bordeaux, la petite couronne francilienne et un large éventail de villes moyennes sont impliquées : la liste officielle se rapproche, en 2025, de 3 700 communes.
Quant à la THLV, elle s’applique sur décision de la mairie pour les zones hors tension immobilière. Chaque ville décide, via une délibération du conseil municipal, si elle met en place ce prélèvement local. Vérifiez du côté des services municipaux si votre commune a choisi cette voie pour cette année.
L’application de la taxe dépend aussi des caractéristiques précises de votre logement vacant. Voici les principales conditions retenues :
- Le bien doit être conçu pour l’habitation (appartement ou maison) et disposer des équipements minimums (eau, gaz, électricité).
- Il est vide depuis plus d’un an sans interruption au 1er janvier de l’année d’imposition.
- Il ne correspond pas à une résidence principale, n’est pas occupé par un locataire, ni utilisé de façon régulière comme résidence secondaire.
Dans les zones tendues, la TLV s’applique d’office, le propriétaire n’ayant aucune démarche à accomplir pour devenir redevable. Hors zones tendues, la THLV joue uniquement si la localité l’a votée.
Certains cas permettent d’échapper à la taxe, par exemple un logement inhabitable en raison de gros travaux ou une occupation temporaire pour raison professionnelle, à condition de fournir des preuves solides. L’administration croise désormais ses données et multiplie les contrôles pour identifier avec précision les biens laissés vacants.
Modalités de calcul, montants et paiement de la taxe sur les logements vacants
Pour établir le montant de la taxe sur les logements vacants, le fisc retient la valeur locative cadastrale du bien, autrement dit la même base que celles utilisées pour la taxe foncière ou la taxe d’habitation. En 2025, les règles sont explicites : la TLV se monte à 17 % la première année, et grimpe à 34 % dès la deuxième année d’absence d’occupant. Ce taux s’applique chaque année au montant issu de la valeur locative.
Pour la THLV, c’est la mairie qui décide du niveau du prélèvement. Le taux varie en général entre 8 % et 15 %, ce qui entraîne des écarts sensibles selon les communes. L’administration fiscale prévient chaque propriétaire concerné en envoyant un avis d’imposition détaillé.
La somme due doit être réglée d’un seul bloc à l’automne, en suivant les mêmes modalités que la taxe foncière. L’avis arrive à votre domicile ; le paiement se réalise en ligne ou par voie classique. En cas de question ou pour constituer un dossier d’exonération, toutes les démarches sont accessibles via la messagerie sécurisée de votre espace particulier sur le portail des impôts.
Pour disposer d’une vision globale du dispositif, voici les points majeurs à retenir :
- Base d’imposition : valeur locative cadastrale du bien
- TLV : 17 % la première année, 34 % à partir de la deuxième
- THLV : taux fixé par chaque commune, généralement entre 8 % et 15 %
- Paiement : identique au règlement des autres impôts locaux
Toute cette mécanique a été pensée pour pousser à la remise sur le marché des logements désertés, mais aussi donner aux villes un outil supplémentaire pour lutter contre la vacance. Les propriétaires ont donc tout intérêt à intégrer cette perspective dans la gestion de leur patrimoine dès que le logement n’est plus occupé réellement.
Exonérations, démarches à suivre et recours possibles
Certaines situations permettent d’échapper à la taxe sur les logements vacants, à condition de justifier concrètement chaque motif. Un logement inhabitable en raison de travaux lourds, rendant toute occupation impossible, peut ne pas être taxé. Il faudra alors transmettre à l’administration des justificatifs formels : devis, attestations, rapports techniques ou photos datées sont de mise.
Un autre cas rencontré : le logement est bien mis en vente ou en location, mais ne trouve pas preneur. Dans ce cas, le propriétaire doit prouver qu’il a entrepris des démarches actives : exposition d’annonces, mandats auprès d’agences immobilières, échanges avec des professionnels. L’administration exige des éléments objectifs, les simples déclarations restant insuffisantes.
Un logement presque vide, dénué d’un mobilier permettant une vie normale, entre aussi dans les cas d’exonération, sous réserve d’une documentation précise et de justificatifs transmis dans les délais prévus.
Pour faire valoir une demande d’exonération ou contester un avis d’imposition, tout se prépare via l’espace personnel sur le portail fiscal, en utilisant la messagerie dédiée. Il devient alors indispensable d’apporter l’ensemble des preuves et de rédiger un courrier circonstancié et détaillé.
- Logement inhabitable en raison de gros travaux
- Démarches engagées pour louer ou vendre restées infructueuses
- Mobilier trop restreint pour permettre une occupation normale
Si le désaccord subsiste malgré l’échange avec l’administration, il reste la possibilité de déposer un recours gracieux. En cas de complexité ou d’enjeu particulier, un accompagnement par un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé peut être pertinent. La rigidité des contrôles impose d’être méthodique dans la constitution du dossier et dans la conservation des preuves.
Désormais, la taxe sur les logements vacants ne laisse plus place à l’à-peu-près. Elle rebat les cartes pour tous ceux qui s’accommodent de mètres carrés inoccupés. Reste à observer si cette pression financière parviendra, dans les faits, à transformer chaque logement vide en une porte ouverte sur un nouveau quotidien.
